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涨价楼盘调查

发布时间:2020-01-16 19:12:40

地处北京四环以内中心地段的商品房,开始感受到浓浓的回暖之意。

轨道交通成为北京商品房回暖最明显的触媒,地处长安街西端,紧邻地铁的中国远洋地产的楼盘远洋·沁山水终于在蜂拥而至的购房者面前,把房价从11000元/平方米提至1 000元/平方米,即便如此,来看房者仍络绎不绝。

地产大佬任志强在谈到这个现象时称:“远洋·沁山水的均价之所以能再一次提价,是因为那个地段的价值是15000元/平方米,它涨到1 000元/平方米还是被低估了。”

迅速回暖引发的担忧

位于双井的首城国际中心项目的销售人员也承认自己涨价,其此前推出的A区对外报均价1 500元/平方米,记者在北京市房地产交易管理网查询到的实际均价为1 100元/平方米,而即将推出的D区均价则涨到了14500元/平方米。“两栋楼的位置嘛,反正都在同一个小区里面。”一售楼人员很坦率地说,两楼品质和条件基本上差别不大。

两个项目的营销人员均认为,其项目先期在交易量低迷的市场环境下低价入市,是为了加快销售,占领先机,但事实上楼盘价值被低估了,因此在销售出现回暖的形势下,均投石问路选择了适当涨价,试探市场承受力。

“这个价格还是偏低,以后还有涨价空间。”一位不愿透露姓名的营销人员表示,如果时机合适,会再度推出优惠计划。

与部分涨价楼盘拿 “地理位置”、“装修程度”、“塔楼变板楼”等说事相比,还有部分楼盘则是坐地涨价。以北京中关村区域的龙湖·唐宁one为例,该项目去年11月开始排号,而今年春节后已经针对未出售的部分高层房源进行了三次调价,“每次调价每平方米涨个几百块吧,现在低层都卖出去了,只剩高层,均价是27000元/平方米左右。”一位售楼人员表示,三次调价至今,单价已经涨了两三千元。

与此同时,开发商迫不及待的涨价行为,引起了不少业内人士的忧虑。数据显示,北京楼市成交量连续七周同比上升,但环比数据已连续两周下降。

“本来市场已经有所好转了,别一涨又回到高房价怪圈了。现在这个回暖的机会应该把握好,制定合理的价格,使楼市重新驶入正轨。”北京市房协副秘书长陈志说。

价格冲刺之后

“ 月8日开盘的,总共200多套,现在卖了十多套。”位于北京市丰台区成寿寺附近某楼盘的销售人员刘先生摇摇头说。

该项目近期开盘的2、 号楼,两居均价14000-15000元/平方米,全款9.8折,按揭9.9折。而之前在2月份推出促销的1号楼,同样两居的户型,均价为10000-11000元/平方米。在2月14日某房地产门户网站发起的团购活动中,该楼盘当日开出的1 6套房源一个上午全部售罄,令人叹为观止。

刘先生说,现在的这批房源位置能好一点,但记者看到,几栋楼的条件相差无几。

“现在这个价格不低。”刘先生说。

记者发现,京城的部分涨价楼盘,往日的销售盛景不再。去年下半年卖出过17000-18000元/平方米均价,遭到购房者疯抢并荣登北京2008楼市销售排行榜的中信城,从 月15日起推出的2号楼选择了高开的价格,均价21800元/平方米,比此前开盘的1号楼贵出4000元/平方米。中信城的销售人员表示:“2号楼的地理位置比1号楼好。”但因为仅仅地理位置的差异,似不足以开出4000元/平方米的价差。

对其销售情况,售楼人员说:“卖得非常好,开盘当日就卖出了80多套。”不过记者随后从房地产交易管理网上查到,截至 月26日,其住宅签约套数为79套,成交均价为2008 元/平方米。“一期的风头不再了。”一位前来售楼处看房的消费者张 说。

涨价只是局部?

楼市的涨价现象引起了市场的分歧。春节后,尤其是 月份的住宅成交量情况显示,牛年楼市的头开得“很牛”。京沪穗深等一线城市均有部分楼盘出现价格回升迹象。北京市房地产交易管理网数据显示,2009年 月上半月二手住房网签量817 套,比2月上半月的 911套翻了一倍。

“楼市是否已经起底”的讨论变得沸沸扬扬。

“涨价是个别项目,而且部分涨价也是噱头,有些是此前二期尾房甩卖,现在开三期新房,产品没可比性,而且真的现场讨价还价还是有很多暗折,很难说真正涨价。当然也有去年资金紧张时把几百套房子低价甩掉,现在资金宽松一点就涨一点的。”我爱我家副总裁胡景晖说,春节后尤其 月份,交易量恢复是真实的,而且二手房更多,价格下降幅度有所趋缓,但“至少上半年还是会在下降通道,不存在全面的、根本的涨价。现在银根是放松了,但资金没有得到根本解决”。

科尔瑞中国的总裁丁祖昱也表示,要谨防出现去年 月后的低迷现象,“去年 月份的数据也是不错的,是去年上半年最好的月份。个别企业在2月份的时候进行促销、价格下调, 月份的时候又涨价了,结果4月份整个市场一下子差距很大了。我觉得目前大家要珍惜来之不易的相对正常或者平稳的市场情况,价格的上升我认为是一个非常大的风险,有可能会使得目前市场的成交量回落下去,假设很多企业都要搞涨价的话。”

从2008年下半年至今,关注楼市销售排行榜的人们可能会发现一条规律:卖得好的都是小户型、低总价项目。

“这一段释放的主要还是受国务院1 条影响的首套房需求,但这部分购房者大部分是二十多岁的年轻人,购买能力有限。这一层次的需求顶多支撑到5月,如果改善性需求消费者四五月不能进场,就会出现青黄不接局面。”胡景晖说,楼市复苏,主要取决于改善性自住房的情况。国务院1 号文规定,“人均居住面积没有达到当地标准”的居民买第二套房才算“改善性自住房”需求。

北京市房地产交易管理网的数据显示,截至 月2 日,北京楼市期房可售房屋套数为16.86万套,其中住宅9.45万套;未签约现房18.52万套,其中住宅4.0 万套。按照最近一周的销售速度,住宅存量消化周期达54周。

任志强表示,近段时间房价上涨,主要还是由于政策刺激,并非见底标志。“宏观经济没有见底,房价还在振动,土地、在建、现房,开发商有三个库存量,要去掉还需要时间,投资量低迷,我们目前还没有看到大量的开发商敢于或者认清形势大胆出手,这个在下半年会反映得更加明显,另外,商业地产回暖大概需要比较长的时间。”

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